Toelichting op de balans

Voorraden

De in de balans opgenomen voorraden worden uitgesplitst naar de volgende categorieën:

Het onderhanden werk bestaat uit de bouwgronden in exploitatie. Het verloop hiervan is in 2022 als volgt:

* Dit is zowel de eigen grondexploitatie Geerpark (Boekwaarde 31-12-2021 € 5.296.000 en 31-12-2022 € 3.568.000) als het gemeentelijk aandeel in de gezamenlijke grondexploitatie met Woonveste (Boekwaarde 31-12-2021 € -6.441.000 en 31-12-2022 € -9.237.000).

Nadere toelichting op waardering en resultaatbepaling grondexploitaties
Voor grondexploitaties geldt een aantal bijzondere grondslagen van waardering en resultaatbepaling. De grondexploitatie wordt in principe gewaardeerd op netto-vervaardigingskosten (kosten minus gerealiseerde opbrengsten). Ultimo 2021 geldt deze waardering eveneens voor een complex dat is opgenomen onder de materiële activa onder het kopje “Grond bestemd voor gebiedsontwikkeling op termijn door de gemeente’ (voorheen NIEGG). Voor dit complex is ook een haalbaarheidstoets gemaakt in de vorm van een globale exploitatieberekening (GE), waarbij in lijn met het BBV geen rente is toegerekend.
De resultaten van de grondexploitaties worden op eindwaarde berekend. Wanneer een dergelijke exploitatieberekening per balansdatum een verlies laat zien wordt de verliesvoorziening gevormd op basis van de eindwaarde voor deze verlieslatende complexen. Ultimo 2022 blijkt dat de eerder gevormde verliesvoorzieningen, in totaal, ruim toereikend zijn en dat een bedrag van € 260.000 vrij kan vallen. Voorgesteld wordt bij de resultaat-bestemming van de jaarrekening om de  mutaties van de verliesvoorzieningen grondexploitaties als onderdeel van het resultaat van de jaarrekening ten gunste van de algemene reserve te brengen.

Bij een voordelige exploitatieberekening (winst) gebeurt winstneming conform de hiertoe bepaalde richtlijnen binnen de BBV (Besluit, begroting en verantwoording). Deze winstneming houdt in dat het percentage van de gerealiseerde kosten vermenigvuldigd met het percentage van de gerealiseerde opbrengsten vermenigvuldigd dient te worden met het verwachte positieve resultaat (na aftrek van het verwacht effect van projectgebonden risico’s). Dit vormt jaarlijks de basis voor de winstneming.

In 2022 is een winst genomen van € 0,081 miljoen, waarmee eind 2022 in totaal voor € 9,547 miljoen aan winst is genomen op winstgevende complexen. De opbouw is afgerond als volgt:

• Metal Valley € 10.000 winstneming in 2022, totaal genomen tot en met 2022 € 927.000;
• Hoog I € 181.000 winstneming in 2022, totaal genomen tot en met 2022 € 6.281.000;
• Hoog II € 292.000 winstneming in 2022, totaal genomen tot en met 2022 € 403.000;
• De Grassen € -455.000 terugstorten winstneming in 2022, totaal genomen tot en met 2021 nihil;
• Dillenburg € 54.000 winstneming in 2022, totaal genomen tot en met 2021 € 1.902.000;
• Von Suppéstraat € -1.000 terugstorten winstneming in 2022, totaal genomen tot en met 2022 € 34.000.

Het complex Victoria in Haarsteeg is ultimo 2022 afgesloten. De naar verwachting nog te maken kosten zijn gestort in de voorziening afwikkeling plannen bouwgrondexploitatie. Het nadelige saldo van € 323.000 van dit complex is afgedekt uit de voorziening verliesgevende complexen bouwgrond.

In het kader van de jaarafsluiting zijn alle exploitatieopzetten herrekend/geactualiseerd. Voor de herziening van deze exploitatieopzetten van de diverse grondexploitaties per 1 januari 2023 zijn, in de raadsvergadering van 20 december 2022, een aantal uitgangspunten door de raad vastgesteld:

• basis voor de grondexploitatieberekening is de boekwaarde op 1 januari 2023;
• kosten en opbrengsten worden berekend met als prijspeildatum 1 januari 2023;
• rekeninghoudend met de regelgeving volgens de commissie BBV, wordt vooralsnog een rentepercentage van 0,8% meerjarig gehanteerd. Voor de gezamenlijke grondexploitatie Geerpark (samen met de stichting Woonveste) geldt een rente van 4%;
• fondsvorming: bij alle nieuwe uitbreidingsplannen geldt het uitgangspunt dat per m² uitgeefbare grond een bijdrage wordt gedaan aan de bestemmingsreserve Rood voor Groen van € 5. Na vaststelling van de Nota kostenverhaal Heusden 2022 wordt rekening gehouden met de fondsbijdragen die daarin zijn opgenomen;
• voor de berekening van de plankosten wordt de een reële raming gemaakt met als referentie de plankostenscan volgens de Wet ruimtelijke ordening. De uitkomst hiervan bevat de kosten voor planvorming en voorbereiding en toezicht (o.a. interne uren);
• in de kostenramingen voor bouw- en woonrijpmaken en sloopkosten wordt rekening gehouden met onvoorziene zaken in de uitvoeringen. Hiertoe worden (over het algemeen) de ramingen verhoogd met 10%;
• de geraamde kosten in de grondexploitaties vastgesteld in 2022 worden met 6% geïndexeerd naar prijspeil 1 januari 2023 (onder andere sloopkosten, plankosten, bouw- en woonrijpmaken);
• vanaf 2023 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de kosten van 2%;
• vanaf 2023 tot einde planperiode wordt uitgegaan van een indexatie van de opbrengsten voor:
• woningbouwkavels:2% meerjarig;
• bedrijfskavels: 1% meerjarig;
• de richttermijn voor de maximale duur (resterende looptijd) van grondexploitaties is tien jaar;

Daarnaast is bij de herzieningen van alle grondexploitaties rekening gehouden met de door de raad en het college voor 2023 vastgestelde grondprijzen voor de uitgifte van bouwrijpe grond voor woningbouw en bedrijventerreinen.

De complexe en langdurige processen rondom projecten, brengen risico’s met zich mee. Dit kan leiden tot tegenvallende resultaten, waardoor verliezen hoger uit kunnen vallen dan verwacht. Verliezen zijn afgedekt met voorzieningen. Voor winstgevende complexen kunnen de risico’s ook deels worden afgedekt met geraamde winsten. Wanneer voorzieningen ontoereikend blijken, moet het gemeentelijk weerstandsvermogen toereikend zijn om aanvullende verliezen op te kunnen vangen. Bij de totstandkoming van de jaarrekening 2022, zijn nieuwe risicoanalyses opgesteld om het mogelijke effect van optredende risico’s in beeld te brengen. De uitkomsten vormen input voor de paragraaf weerstandsvermogen en de paragraaf grondbeleid bij de jaarrekening.

Risicobeoordeling bij de jaarrekening 2022
Ook dit jaar is gekeken naar de algemene risico’s op de onderdelen prijs, vertraging en programma. Aanvullend zijn meer project specifieke risico’s per project in beeld gebracht.

Algemene risico’s en projectspecifieke risico’s
De algemene risico’s zijn doorgerekend voor zover relevant voor alle projecten. Voor projecten waar de algemene risico’s op grond van overeenkomsten (deels) bij derden liggen is (deels) geen rekening gehouden met de algemene risico’s. Daarnaast zijn ook de project specifieke risico’s in beeld gebracht.

De Toelichting grondexploitaties 2022 en de paragaaf weerstandsvermogen geven een nadere onderbouwing van de gesignaleerde risico’s. Niet alle risico’s treden tegelijk op. Op basis van de kans van optreden, is een benodigde buffer in het weerstandsvermogen voor grondexploitaties berekend van € 9,6 miljoen. Dit voor het geval de werkelijke verliezen hoger uitvallen dan het verlies waarvoor voorzieningen zijn gevormd. Daarmee zijn de risico’s vanwege de grondexploitaties afdoende afgedekt.

Van het gereed product en handelsgoederen is de specificatie: